|
Emlak Komisyonculuğu / Emlak Müşavirliği Hizmetleri - Genel Kurallar
0 Konu, tarif, kapsam 0.1 Konu Emlak komisyonculuğu / Emlak müşavirliği faaliyetleri Bu standart, emlak komisyoncularının ticari faaliyetlerini ifa ederken uymaları gereken genel kuralları düzenlemektedir. 0.1 Gerekçe Günümüz koşullarında emlâk komisyonculuğu adı altında yürütülen faaliyet ticaret odası ve esnaf odasına kayıtla çift başlı olarak yürütülmektedir. Bu noktada kazanç elde etme amacı doğrultusunda ticari faaliyet terimi kullanılarak bu faaliyetin yürütülmesi esnasında uyulması gereken kurallar belirlenmiştir. 0.2 Amaç Bu standardın amacı emlak komisyonculuğu / emlak müşavirliği faaliyetini saygın bir konuma getirerek, müşterilerle karşılıklı güven ve tüketiciye hizmet ilkelerince sürdürülebilmesini, çağdaş bir biçimde mekan donanım ve organizasyonun sağlıklı yürütülebilmesi ile bulundurulması gerekli araç ve gereçlerle istihdam edilen kişilerin özellikleriyle ilgili genel ilkeleri kapsar. 0.2 Gerekçe Bu standardın düzenlenme amacı olarak, emlak komisyonculuğunun çağdaş hizmet anlayışı gereği olarak müşterilere güven uyandıracak nitelikte sürdürülebilir kılınması doğrultusunda ilkelerin belirlenmesine çalışılmıştır. 0.3 Emlak Komisyonculuğu / Emlak Müşavirliği Faaliyetinin Niteliği Emlak Komisyonculuğu / Emlak Müşavirliği faaliyetlerinin temelinde simsarlık ve vekalet sözleşmeleri söz konusudur. Emlak komisyonculuğu faaliyetleri bu niteliği ile Borçlar Kanunu hükümlerine bağlı olarak düzenlenecektir. 0 .3 Ger ek çe Özel hukuk alanında özel hukuku kişileri arasında geçerli hukuki işlemlerin nitelendirilmesi misyonu kanun koyucuya ait olup, bu görev borçlar kanunu hükümlerince yerine getirilmiştir. Buna göre tarafların karşılıklı olarak yükümlülük konusu yaptıkları edimler uyuşmazlık konusu olduğunda tarafların o akde verdiği isim göz önüne alınmayarak gerçek irade beyanlarına uygun olarak nitelendirilir. Bu nedenle hukuk kurallarının muhatabının yalnızca hukukçular olmadığı gözetilmekle emlak komisyoncularının da bilinçli bir hizmet anlayışıyla tabi oldukları hukuki düzenlemeleri bilmeleri sağlanmıştır. 0 .4 Tar i f le r 0.4.1 Emlâk MK hükümlerince özel hukuka tabi taşınmaz mülkiyetinin konusunu oluşturan, imarlı veya imarsız araziler (üzerinde bütünleyici parça niteliğinde yapı bulunanlar da dahil olmak üzere), tapu kütüğüne ayrı sayfaya kayıt edilmiş sürekli ve bağımsız haklar ile kat mülkiyetine konu bağımsız bölümler ile kamu hukukuna tabi her türlü hazine malı taşınmazlardan ibarettir. 0.4.1 Gerekçe Yapılan ilk ayrım ile taşınmaz mallar kamu hukukuna ve özel hukuka tabi olmasına göre ikili bir ayrıma tabi tutulmaktadır. Özel hukuka tabi taşınmaz malları kapsamı yine kanun koyucunun iradesiyle MK’nun Eşya Hukuku kitabında düzenlenmiştir. Bu kapsama uygun olarak emlak tabiri MK’nun taşınmaz mülkiyetini oluşturan türlerine bağlı olarak saptanmıştır. Ayrıca her ne kadar kamu hukukuna tabi olsa da kamu taşınmazlarına ilişkin olarak mevzuatın izin verdiği işlemlere yönelik faaliyette bulunulması olasılığı göz önüne alınarak taşınmaz kapsamında kamu taşınmazları da zikredilmiştir. 0.4.2 Emlâk Komisyonculuğu ve Emlak Müşavi rl iği Emlak Komisyonculuğu: Emlaka ilişkin olarak her türlü (mülkiyet, taşınmaz rehini, irtifak hakkı gibi) ayni hak tesisine, değiştirilmesine, devrine ilişkin veya Borçlar Hukuku çerçevesinde sözleşme özgürlüğünce akdedilecek her türlü yasal sözleşmelerin yapılmasına (Borçlar Kanunu anlamında simsarlık niteliğinde) aracılık hizmetlerinin görülmesi faaliyetlerinden ibarettir. Emlak Müşavirliği: Emlaka ilişkin olarak her türlü (mülkiyet, taşınmaz rehini, irtifak hakkı gibi) ayni hak tesisine, değiştirilmesine, devrine ilişkin veya Borçlar Hukuku çerçevesinde sözleşme özgürlüğünce akdedilecek her türlü yasal sözleşmelerin yapılmasına (Borçlar Kanunu anlamında simsarlık niteliğinde) aracılık hizmetleri yanında ayrıca ve vekalet hizmetleri ile emlaka ilişkin konularda danışmanlık hizmetlerinin görülmesi faaliyetlerinden ibarettir. Ayrıca kamu taşınmazlarına ilişkin olarak mevzuatın izin verdiği işlemlerinde aynı nitelikte faaliyete konu olması mümkündür. 0.4.2 Gerekçe Yapılacak olan işlemlerin özel hukuk işlemleri olması, özellikle taşınmazın Medeni Kanun’da düzenlenmiş bulunması nedeniyle tebliğin terminolojisi, zorunlu olarak, Medeni Kanun terimleriyle uyumlu hale getirilmiştir. Ayrıca, maddede komisyonculuk faaliyeti iki başlığa ayrılmış; “hukuki işlemlere aracılık” işleri yeni Borçlar Kanunu tasarısı çerçevesinde simsarlık sözleşmesi niteliğinde olması nedeniyle bu kapsamda değerlendirilmiştir. Buna karşılık iş görme niteliği uyarınca, emlak hak sahibinin yapması gereken işlemleri onun lehine yapılması ise yine Borçlar Kanunu uyarınca vekalet akdi olarak ifade edilmiştir. Çünkü bir sözleşmenin niteliğini belirleme, ancak bir kanuni düzenlemeye bağlı olarak tespit edilebilir. Bu nedenle simsarlık ve vekalet sözleşmeleri isimli (tipik) akit olarak kanunda düzenlenmişken, tebliğle bunlara farklı ad verilmesi mümkün değildir. Bu niteliğe uygun olarak emlak komisyoncusu / emlak müşavirliği iki farklı faaliyet alanı olarak ayrılmıştır. Bu ayrımda emlak komisyoncuları yalnızca aracılık ve aşağıda sayılan nitelikte iş takibi işlerine hasredilmiştir. Buna karşılık emlak müşavirliği danışmanlık ve müşteri hesabına vekalet hizmetlerini kapsar nitelikte düzenlenmiştir. 0.4.3 Emlâk Komisyoncusu / Emlak Müşavir i Emlak Komisyoncusu: Kazanç elde etme yolunda mesleki faaliyeti uyarınca emlake ilişkin (simsarlık sözleşmesi niteliğinde) tam aracılık işlerini ve aşağıdaki iş takibi işlemlerini sözleşme ile üstlenen gerçek ve tüzel kişiler. Emlak Müşaviri: Kazanç elde etme yolunda mesleki faaliyeti uyarınca emlaka ilişkin (simsarlık sözleşmesi niteliğinde) tam aracılık, vekalet ve danışmanlık işleri ile işlemlerini sözleşme ile üstlenen gerçek ve tüzel kişiler. 0.4.3 Gerekçe Ticaret odasına ve meslek odasına kayıtlı olma ve bu şekilde oluşan çift başlılık neticesinde, tacir ve esnaf terimlerinden kaçınılmış ve mesleki faaliyet terimi kullanılarak yukarıdaki faaliyetin tanımına dayalı olarak emlak komisyoncusu ve emlak müşaviri tanımlanmıştır. Bu anlamda yukarıda diğer maddelerin gerekçelerine dayalı olarak, sözleşmenin niteliği Borçlar Kanunu çerçevesi belirlenmiştir. 0.4.4 Müşteri Emlak komisyoncusu ile işin niteliğine uygun sözleşme yaparak emlak komisyonculuğu / müşavirliği faaliyetinden ücreti karşılığı yararlanan gerçek ve tüzel kişiler ile kanuni ve iradi temsilciler. 0.4.4 Gerekçe Kişiler düzenlenirken aşağıda gerçek hak sahibi ile veya yetkili temsilcileri ile işlem yapılması gerektiği düzenlenerek, mal sahibi kavramına gerek bırakılmamıştır. Bu anlamda da müşterinin kanuni temsilcisi veya vekaletname ile atadığı yetkili temsilcileri de bu kapsamda tanıma taşınmıştır. 0.4.5 Yardımcı Eleman / Müşter i Temsi lcisi Emlak komisyoncusunun BK hükümlerince kusursuz sorumluluğu altında ticari faaliyetinin (örneğin, büro hizmetleri, yer gösterme, değerleme gibi faaliyetlerin) ifasında kullanılan asgari lise mezunu yardımcı kişiler. 0.4.5 Gerekçe Emlak komisyoncularının ticari faaliyetlerinin yürütülmesi esnasında istihdam edilen personel bu kapsamda borçlar kanununun ilgili hükmüne dayalı olarak düzenlenmiş ve aşağıda ki maddelerde buna bağlı özel yükümlülüklere yer verilmiştir. 0.4.6 Bağımlı Müşter i Temsilcisi Bu bağlamda emlâk komisyoncusunun / emlak müşavirinin sözleşmeyle yetkilendirdiği işlemleri alt vekâlet hükümlerince emlak komisyoncusu/müşaviri ad ve hesabına gerçekleştiren asgari lise mezunu kişiler. 0.4.6 Gerekçe Emlak komisyoncusunun/müşavirinin yalnızca sözleşme ile yetkilendirerek müşteriye karşı borcunun ifasında kullandığı, ancak başlı başına hareket ve işlem yetkisi bulunmayan, doğrudan temsil ilkelerince emlak komisyoncusunun /müşavirinin emir ve talimatlarına bağlı olarak çalışan yardımcı elemanlar bu madde kapsamında borçlar ve ticaret kanununun yasal terimleri göz önüne alınarak emlak komisyoncularının da bu alanda bilinçlendirilmesi amacıyla belirlenmiştir. 0.4.7 Bağımsız Müşteri Temsilcisi Emlâk komisyoncusunun yetkilendirdiği işlemler kendi adına ve emlâk komisyoncusunun hesabına dolaylı temsil hükümlerince mali sorumluluğu kendisine ait olmak üzere gerçekleştiren kişiler. 0.4.7 Gerekçe Emlak komisyoncularının sözleşme ile yetkili olduğu işlerde gelir paylaşımı, uzmanlıktan yararlanma, bölge dağılımı gibi nedenlerle yetkisini sözleşmenin yüklenilmesiyle devretmeksizin, iş görme faaliyetini bağımsız yardımcının kendi adına ve fakat sözleşmeyle yetkili emlak komisyoncusu hesabına dolaylı temsil ilkeleri uyarınca gerçekleştiren gerçek ve tüzel kişiler. 0.4.8 Zincir Emlâk Komisyonculuğu ve Müşavirliği Emlak komisyonculuğu / Emlak müşavirliği faaliyetleri, zincir emlâk komisyonculuğu / emlak müşavirliği yoluyla da gerçekleştirilebilir. Bu sistem, ana emlâk müşavirliğinden bedeli karşılığında aldığı know-how, marka vb. gibi fikri haklar yardımıyla kendi hesabına emlâk komisyonculuğu faaliyetlerini bağımsız olarak yürüten üye emlak komisyoncuları ve müşavirinin oluşturduğu zincirdir. Bu sitemde, franchise veren bağımsız işletme mutlaka emlak müşavirliği statüsünde olmalıdır. Emlak komisyoncuları zincir oluşturamazlar, ancak üye olarak ( franchise alarak ) zincire katılabilirler. 0.4.8 Gerekçe Bu düzenleme ile emlak komisyonculuğu / emlak müşavirliği alanında gelişen örgütsel yapılanma tanımlanarak, hukuki niteliği ve nasıl gerçekleştirildiği açıklanmak istenmiştir. Emlak komisyonculuğu ve müşavirliğinin zincir olarak yürütülmesinde, ana emlak müşaviri ile üye komisyoncular ve müşavirler arasında iş birliğinin sağlanması; süreklilik gösteren dayanıklı bir sistemin varlığı ile emlak komisyonculuğu ve müşavirliği faaliyetinin imaj kalitesi sağlanarak, sektörün dinamik bir yapıya sahip olması teşvik edilmek istenmiştir. 1 KURALLAR 1.1 Emlâk Komisyonculuğu / Emlak Müşavirliği ile İlgili Koşullar 1.1.1 Medeni Hakları Kullanma Koşulu Emlak komisyoncusu / Emlak Müşaviri medeni hakları kullanma ehliyetine sahip olmalıdır, hakim hükmüyle verilen yargısal rüşt kararları geçerlidir. Emlak Komisyoncusu / Emlak Müşaviri : -İflas etmemiş ya da iflas etmiş olsa bile itibarını hükmen yeniden kazanmış olmalı, -Taksirli suçlar hariç olmak üzere ağır hapis veya iki yıldan fazla hapis cezasıyla cezalandırılmamış olmalı yahut affa uğramış veya tecil edilmiş olsalar bile basit ve nitelikli zimmet, irtikap, rüşvet, hırsızlık, dolandırıcılık, evrakta sahtekarlık, inancı kötüye kullanma, yalan yere tanıklık, kaçakçılık, hileli iflas, görevi kötüye kullanmak, resmi ihale ve alım satımlara fesat karıştırma, kara para aklama, devlet sırlarını açığa vurma, terör, vergi kaçakçılığı veya vergi kaçakçılığına iştirak suçlarından hüküm giymemiş olmalı. 1.1.1 Gerekçe Emlak komisyonculuğunun sözleşme ile yürütülmesi karşısında olmazsa olmaz koşullardan biri olarak medeni hakları kullanma ehliyeti konusunda ergin, sezgin ve kısıtlı olmama yolundaki Medeni Kanunun getirmiş olduğu koşul bu konudaki terminoloji ile “medeni hakları” kullanma ehliyeti olarak ifade edilmiştir. Ayrıca bu konudaki istisna ile hakim kararı ile küçüklerin ticari faaliyette bulunması için yapılan uygulama ile ergin kılınması olasılığı da tartışmaya meydan vermemek amacıyla burada düzenlenmiştir. Diğer yönden meslek güvenilirliğini sağlamlaştırmak amacı ile bazı olumsuz koşullara sahip olunmaması da ( örneğin yüz kızartıcı suçları işlemiş olma ) arzulanmıştır. 1.1.2 Eğitim Koşulu Emlak komisyonculuğu faaliyetini yürütebilecek gerçek kişiler en az lise ve dengi okul mezunu olmak zorundadır. Emlak komisyonculuğunun tüzel kişi niteliğinde yürütülmesi halinde, tüzel kişilik adına faaliyette bulunacak gerçek kişilerin de en az lise ve dengi okul mezunu olmaları şarttır. Emlak Müşaviri olmak için 4 yıllık fakülte mezunu olmak şarttır. Ancak en az 2 yıllık Tapu ve Kadastro Meslek Yüksek Okulu veya emlak ve emlak yönetimi ve buna benzer isimlerle anılan eşdeğer yüksek okul mezunları da en az 3 yıl Emlak komisyoncusu olarak faaliyetini vergi kaydı ile belgeleyenler bu konuda emlak müşaviri olma hakkına sahiptir. 1.1.3 Sertifika Programına Katılma ve Sınav Emlâk komisyoncusu / Emlak Müşaviri , ilgili meslek kuruluşları veya derneklerince veya yetkili kılınmış kamu kurumlarınca ya da özel öğretim kurumlarınca düzenlenmiş emlak komisyoncusu en az 60 saatlik; emlak müşaviri ise en az 120 saatlik sertifika programına katılmış olmalıdır. Odalar bu sertifika programlarına ilişkin eğitim programlarını düzenlemeye, bu konuda üniversitelerle işbirliği yapmaya yetkilidir. Eğitim programında aşağıdaki dersler görülür: Ders Adı Emlak Komisyoncuları Ders saati Emlak Müşavirliği Ders saati 1 Türk Emlakçılık standardı 3 6 2 Eşya Hukuku ( Orman hukuku, kat mülkiyeti hukuku, maden hukuku gibi yan dallar dahil olmak üzere ) 3 Sözleşmeler Hukuku 6 12 4 İmar Hukuku 6 12 5 Tapu ve Kadastro Hukuku 6 12 6 Emlakın Mali Yönü 3 6 7 Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunu 8 İletişim ( hitabet ve anlatım ) 3 6 9 Taşınmaz Değerleme 6 12 10 Halkla İlişkiler 6 12 11 Pazarlama Teknikleri 6 12 12 Satış beceri ve teknikleri 6 12 13 Büro yönetimi ve mesleğin gerektirdiği diğer branşlar Bu sertifika programına katılanlar, diğer kriterleri de taşımak şartıyla,ilgili odalarınca koordine edilen merkezi sınavlara başvurabilirler. Bu sınavlarda başarılı olanlar emlak komisyoncusu / emlak müşaviri ünvanını bu amaçla yapacakları ticari faaliyetlerine bağlı olarak kullanmaya hak kazanırlar. 1.1.2 ve 1.1.3 Gerekçe Günümüz dünyasında eğitimin önemi karşısında emlakçılık faaliyetinin de hak ettiği saygınlığa kavuşabilmesi adına eğitim şartı en az lise düzeyine çekilerek, bu anlamda bir standart seviye belirlenmek istenmiştir. Ayrıca salt lise eğitimi emlakçılık faaliyetlerinin çağdaş anlamda gereği gibi yerine getirilmesi için yeterli olmayıp, mesleki anlamda gelişimi ve yeterliği sağlamak amacıyla sertifikaya dayalı programlarının düzenlenmesi, bu eğitim programlarının asgari içeriği ve emlak komisyoncusu / emlak müşaviri ünvanına hak kazanma sınavına yer verilmiştir. 1.1.4 Faaliyete Başlanmasına İlişkin Koşullar Emlak komisyoncuları / Emlak Müşavirleri bağlı oldukları ilgili odasına kayıt ile vergi yükümlülüklerini yerine getirmek suretiyle faaliyette bulunmalıdırlar. 1.1.4 Gerekçe Emlakçılık faaliyetlerinin gerek kayıtsızlık gerekse vergi ödenmeksizin yürütülmesi olasılığının bertaraf edilmesi amacıyla zaten mevcut olan yasal yükümlülüğe işaret edilmiştir. 1.1.5 Sözleşmeye Dayalı Faaliyette Bulunma Yükümlülüğü Emlakçılık faaliyetleri ile ilgili olarak taşınmazın aracılık işlerine ilişkin olarak geçerlilik şekli niteliğinde zorunlu olarak; vekalet akdine ilişkin olarak ise ispat şartı niteliğinde yazılı sözleşme yapılmalıdır. Bu sözleşmenin esaslı unsurları olarak yapılacak iş ve işlem ve bunun karşılığında ödenecek ücret belirlenir. İkincil noktalar sözleşme özgürlüğünce kararlaştırılır. 1.1.5 Gerekçe Borçlar Kanunumuzun sözleşme özgürlüğü prensibinin sınırı olarak bazı akitler için getirdiği geçerlilik şekli ve böyle bir şekle tabi olmasa da Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunumuzun ispat kuralları açısından gerekli kıldığı şekil zorunluluğu burada tespit edilmiş ve bu yazılı sözleşmenin içeriği belirlenmiştir. Ancak, Borçlar Kanununun tanıdığı içerik belirleme konusundaki özgürlüğe saygı duyularak dayatma tip sözleşme zorunluluğunun önüne geçilmek istenmiştir. Çünkü hiçbir makam ve mercii özel hukuk konusundaki sözleşmelerin içeriğini önceden sınırlı olarak belirleyemeyeceği gibi zaman içinde değişen ihtiyaçlara uyumlu sözleşme hazırlanması da bunu gerekli kılar. 1.1.6 Ücrete İlişkin Koşullar ve Tahkim Usulü Emlâk komisyonculuğu/müşavirliği hizmetlerinin karşılığı, Borçlar Hukukunun temel ilkelerinden sözleşme özgürlüğü prensibi uyarınca, taraflar arasında yapılan sözleşme ile işin niteliğine göre belirlenir. Eğer taraflarca kararlaştırılmış bir ücret yoksa, ilgili odalarınca belirlenmiş en az ücret tarifesine göre hizmetin karşılığı verilir. En az komisyon ücretlerinin oranları ile yer gösterme hizmeti karşılığında herhangi bir ücret talebinde bulunulmayacağı hususları müşterilerin görebileceği bir yere asılmalıdır. Emlak komisyoncuları ücret konusunda çıkacak uyuşmazlıkların çözülmesi yolunda yaptıkları sözleşmelere ikincil nokta tahkim şartı koyabilirler. Bu konuda isteğe bağlı olarak tahkim şartı aşağıdaki metin ile sözleşmeye konabilir. Tahkim sürecinde, tahkime başvuran taraf ( davacı taraf )kendi taraf hakemini belirleyerek karşı tarafa ( davalı taraf ) bu tahkim talebini gönderir ve kendi taraf hakemini seçmesi için yedi gün süre verir. Karşı taraf ( davalı taraf ) bu süre içinde, kendi taraf hakemini ve uyuşmazlık hakkındaki görüşlerini bildirir. Davalı taraf kendi hakemini bildirmez veya taraf hakemleri tarafsız hakemin seçiminde anlaşamazlarsa Tahkim Heyeti davacının yerleşme yeri mahkemesince belirlenir.Taraf hakemleri davalı tarafın hakemini ve cevabını bildirmesinden itibaren en geç on beş gün süre içinde bir araya gelerek tarafsız hakemi seçerler. Tahkim süresi üç aydır. Bu süre uzatılamaz. Süresinde tahkimin sonuçlanmamış olması halinde hakemler ücrete hak kazanmadığı gibi uyuşmazlık emlak komisyoncusu/ emlak müşavirinin yerleşme yeri yetkili mahkemelerinde çözümlenir. Hakemler uyuşmazlığı hakkaniyet ve nısfet ölçüleriyle çözümlerken diğer Türk Kanunlarından yararlanabilir; fakat, bu yararlanma uyuşmazlığın maddi hukuk kurallarınca çözümlendiği anlamına gelmez. Meslek odaları isteğe bağlı tahkim kurulları oluşturabilir ve tahkim sürecinin detayı hakkında yönerge ile düzenleme yapabilirler. 1.1.6 Gerekçe Emlakçılık faaliyetinin toplumda yaygın olarak kullanılabilmesini sağlamak amacıyla insanların keyfî olarak belirlenmiş ücret uygulamalarına engel olabilmek amacıyla, sözleşme özgürlüğü prensibince, işin niteliğine göre belirlenen ücreti ödemeye alışkanlık veya meslek odaları tarafından getirilen tarifeye bağlılık ve bu tarifenin aleniyetinin sağlanması hususları zorunluluk olarak bir kez daha zikredilmiştir. Ayrıca müşterilerin yazılı sözleşmelere ve tarifeye rağmen ücret ödemekten kaçınmaları veya emlak komisyoncularının tarife dışı ekstra ücret taleplerine ve bu gibi ücrete dayalı uyuşmazlıklarda gereksiz adli süreçlere yer verilmemesi ve uyuşmazlığın ivedilikle çözümünün sağlanması amacıyla, Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun düzenlemesine uygun olarak tahkim şartının sözleşmeye geçirilmesi ve meslek odalarının tahkim kurullarını oluşturabilme olanakları ve tahkimin işleyişi hususları düzenlenmiştir. Ayrıca öneri bir tahkim şartı örneğine yer verilmek suretiyle emlak komisyoncusu / emlak müşavirlerine kolaylık getirilmek istenmiştir. 1.1.7 Tüketicinin Korunması Hakkında Mevzuat Hükümleri Uyarınca Faaliyette Bulunma Yükümlülüğü Müşterinin, emlak komisyoncusu / emlak müşavirin sunduğu hizmetleri ticari veya mesleki olmayan amaçlar nedeniyle talebi halinde,Tüketicinin korunması hakkındaki mevzuat kapsamında hizmet verilmesi gerekir. Emlak komisyoncusu / emlak müşaviri bu konudaki mevzuata ilişkin tüm yükümlülükler konusunda bilgilenerek özellikle ayıplı hizmet vermekten kaçınmak yükümlülüğü altındadır. 1.1.7 Gerekçe Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun uyarınca getirilen tanıma dayalı olarak, mesleki ve ticari faaliyete dayanmaksızın emlak komisyoncusu / emlak müşaviri ile sözleşme imzalayan müşterilere tüketici sıfatını taşımaları sonucu verilecek hizmetin, yine bu kanun hükümlerine tabi olduğu açıkça vurgulanmıştır. Hal böyle olmakla bu kanunun emredici hükümlerine tabi olunduğu bilinci yerleştirilerek, ayıplı hizmet konusunda uyarı görevi yerine getirilmek istenmiştir. 1.1.8 Emlak Komisyoncuları / Emlak Müşavirleri Arasında İşbirliği Emlak komisyoncuları / Emlak müşavirleri mesleki faaliyetlerinin yürütülmesi kapsamında birbirleri ile iş ortaklığı, gelir paylaşımı, şirketler birliği, joint venture gibi isimler altında, tüzel kişilik oluşturmaksızın ve bağımsız ticari faaliyetlerini sona erdirmeksizin, adi ortaklık temelli oluşumlar gerçekleştirebilirler. Bu takdirde anılan sözleşme yazılı şekilde yapılmalı ve gelir paylaşımı esasları açık bir şekilde düzenlenmelidir. Bu durumda elde edilen kazanç brüt üzerinden paylaşılacak olup, vergilendirilmesi ise kendi ticari faaliyet alanında gerçekleşecektir. Bu kapsamdaki oluşumlar zincir emlak komisyonculuğu/emlak müşavirliği niteliği taşımaz. 1.1.8 Gerekçe Emlak komisyoncularının / Emlak müşavirlerinin “zincir emlak komisyonculuğu / müşavirliği” nin dışında da, ticari faaliyete ilişkin bağımsızlıklarını kaybetmeksizin ve oluşumlarının her hangi bir tüzel kişiliğe vücut vermeksizin, işbirliğinde bulunmaları ve birlikte çalışmaları mümkündür. Bu kapsamda gerçekleştirilebilecek olan sözleşme özgürlüğüne dayalı oluşumlara örnekler verilerek, bu oluşumların kurulmasına, gelir paylaşımına ve vergilendirilmesine ilişkin genel kurallar belirlenmiştir. 1.1.9 Tüzel Kişi Emlak Komisyonculuğu / Emlak Müşavirliği Emlak komisyonculuğu ve müşavirliği faaliyetinin tüzel kişilik tarafından yürütülmesi halinde; şirket adına imza atma yetkisine sahip bulunan kişilerin emlak müşavirliği/komisyonculuğu şartları ve sıfatına sahip olmaları gerekir. 1.1.9 Gerekçe Faaliyet esası emlak komisyoncusu / emlak müşavirliği olan bir ortaklık statüsü altında faaliyet gösterilmesi halinde tüzel kişi organ ayrımına dayalı olarak tüzel kişilerin temsilinde görev alacak kişilerin belli bir sermaye payı oranına sahip olarak emlak komisyoncusu / emlak müşaviri olması şartı getirilerek bu standarda dayalı esaslar korunmak istenmiştir. 1.1.10 Diğer Faaliyet Esasları Hizmet verilen bölgenin kroki, vaziyet plânı, maket, perspektif vb tanıtma elemanları emlâk bürosunun duvarlarında veya uygun yerlerinde müşterilerin görebileceği şekilde teşhir edilmeli, kiralık ve satılık taşınmazların özelliklerinin belirtildiği ilân panosu düzenlenmeli, taşınmazların özelliklerinin müşteriye daha iyi tanıtılabilmesi için broşür, fotoğraf, video çekimi, vaziyet plânı, imar durumu vb. yararlanılmalıdır. 1.1.10 Gerekçe Standart ve kaliteli bir hizmetin verilebilmesi amacıyla mesleki deneyim sonucu belirlenen ilkeler metne taşınmıştır. 1.1.11 Meslek Dışı Faaliyetlere Aykırılık Yasağı Emlak komisyonculuğu / Emlak müşavirliği yapılan mekanda başka bir iş yapılamaz. Bir işletme, sair mevzuata uygun olması ve farklı adreslerdeki işyerlerinde icra edilmesi şartı ile başka mesleki faaliyetlerde bulunabilir. Sermaye şirketlerinde ortaklık bu kapsamda değerlendirilemez. 1.1.11 Gerekçe Yaşanan tecrübeler ışığında ticari taksicilik, bakkal, manav gibi tacir ve esnafların yaptıkları bu faaliyetin yanında emlak komisyonculuğu faaliyetinde de bulundukları ve bu durumun mesleğin imajını son derece olumsuz olarak etkilediği ve mesleğin itibarını zedelediği açıktır. Mesleğe hak ettiği itibarı kazandırmak ve imajını saygınlaştırmak amacıyla, bu gibi ek faaliyetler yasaklanmıştır. Bu yasağa aykırı hareketin yatırımları da tereddüde yer vermeyecek şekilde, dernekten ve meslek odalarından ihraç olarak belirlenmekle beraber, sermaye şirketlerine ortaklık bu kapsamın dışında tutulmuştur. 1.2 Emlak Komisyoncusunun / Emlak Müşavirinin Uyması Gerekli Mesleki İlke ve Kurallar 1.2.1. Emlâk komisyoncusu / Emlak müşaviri , iş yeri tabelasında ve basılı evraklarında mesleğini tanımlayan ibareler dışında herhangi bir yazı, sıfat veya unvan kullanmamalıdır. 1.2.2 Emlak komisyoncuları ve emlak müşavirleri unvanlarını herhangi bir karışıklığa, yanlış anlaşılmaya yer vermeyecek şekilde, her iki statü net olarak ayır edilebilecek bir şekilde kullanmalıdır. Örneğin: “Ak Emlak Müşavirliği Hizmetleri” veya “Ak Emlak Komisyonculuğu Hizmetleri” Bu kurala uymayanlar hakkında meslek odaları ve dernekler tarafından gerekli uyarı ve takibat yapılır. 1.2.3. Emlâk komisyoncusu / Emlak müşaviri , sır saklama yükümlüğü kapsamında verdiği hizmet dolayısıyla edindiği bilgileri sözleşme ile belirlenen esaslar dışında kullanmamalı ve açıklamamalıdır. 1.2.4. Emlâk komisyoncusu / Emlak müşaviri , vereceği ilânlarda iş yerinin adını belirtmelidir. 1.2.5. Emlak komisyoncusu / Emlak müşaviri diğer meslektaşlarıyla haksız rekabetten kaçınmalı ve onları kötüleyici beyanlarda bulunmamalıdır. 1.2.6. Emlak komisyonculuğu / Emlak müşavirliği hizmetleri, sözleşmede yer alması kaydıyla yapılacak yazılı bir sözleşme esasına göre şubeler veya yardımcı elemanlar aracılığıyla verilebilir. Bu sözleşmede, hizmetin süresi, ücretli, yasal ve mali sorumluluklar vb. hususlar yer almalıdır. 1.2.7. Emlâk komisyonculuğu / Emlak müşavirliği bürosunda haberleşme hizmetlerinin yürütülebilmesi için telefon, faks. ve bilgisayarla haberleşme ağı vb bulunmalıdır. 1.2.8.Taşınmazın müşteriye yerinde gösterilebilmesi için. emlâk komisyonculuğu /emlak müşavirliği bürosuna ait taşıt bulunmalı veya bu hizmetin yerine getirilebilmesi için sözleşmeli bir taşıt imkânı sağlanmalıdır. 1.2.9. Taşınmazın özelliklerinin belirtildiği tanıtıcı ve bilgi verici yazılı ve görüntülü belgeler uyuşmazlık halinde hukuki belge özelliği taşıyacak şekilde düzenlenmelidir. 1.2.10. Taşınmazlarda bulunan ‘Kiralık’ veya ‘Satılık’ ilanları uzaktan fark edilebilecek büyüklükte olmalıdır. 1.2 Gerekçe Edinilmiş deneyimlere dayalı olarak, çağdaş ve kaliteli bir emlakçılık hizmetinin verilebilmesi için ihtiyaç duyulabilecek teçhizat ve donanımlar ve mesleki anlamda genel çalışma ilkeleri bu kapsam altında 1.2 vd. maddelerinde düzenlenmiştir. 1.3 Hizmet ortamının özellikleri ile İlgili kurallar 1.3.1 Emlâk komisyonculuğu / emlak müşavirliği bürosu, kendi mülkü veya kiralama sözleşmeli veya geçerli bir hakka dayalı olmak üzere en az 40 m2 büyüklükte, en az idari büro ve kapalı toplantı odası olmak üzere ayırt edilmiş iki bölümden ibaret olmalıdır. 1.3.2. Emlâk komisyonculuğu / emlak müşavirliği hizmetlerine yönelik işlerin yapılmasında kullanılan teknik cihaz ve donanıma uygun büro mobilyalı, müşterilerin kabulüne uygun oturma grupları düzenlenmelidir. 1.3.3. Emlâk komisyonculuğu / emlak müşavirliği bürosunda; İlgili odasınca kullanıma sunulan: ¸ Matbu alıcı ve satıcı yetki sözleşmesi. ¸ Kira kontratı. ¸ Matbu tellaliye, pey akçesi, yer gösterme ve kiracı, kiraya veren, satış ve kiralama protokolü, komisyon paylaşım sözleşmesi. ¸ Ekspertiz formu. Hukuk, vergi, kadastro, muhasebe, pazarlama, tapu vb mevzuatı içeren kitaplar, basılı evrak, belge ve dokümanları bulunmalıdır. 1.3.4. Emlâk komisyoncusu / Emlak müşaviri , resmi belge hüviyetinde olacak şekilde, faaliyetleri ile ilgili kayıtlar tutmalıdır. 1.3.5. Emlâk komisyoncusu / Emlak müşaviri bürosunda: aşağıdaki araç ve gereçler bulunmalıdır. ¸ Bilgisayar + yazıcısı ¸ Telefon, internet bağlantısı ¸ Faks. ¸ Fotoğraf makinesi. ¸ El feneri, ¸ Televizyon (tercihen), ¸ Video (tercihen), ¸ Kamera (tercihen). ¸ Eğitim sertifikası ¸ Bölge haritası 1.3 Gerekçe Yine burada da edinilmiş deneyimlere dayalı olarak, çağdaş ve kaliteli bir emlak komisyonculuğu hizmetinin verilebilmesi için çalışma ortamının koşulları ile bulundurulması gereken evrak ve belgeler genel olarak 1.3 vd. maddelerinde düzenlenmiştir. 1.4 Çalışanlarla ilgili kurallar Reklam, tanıtım ve pazarlama ile ilgili elemanlar müşteri ilişkilerinde güvenilir ve inandırıcı olmalıdır. Bu konuda emlak komisyoncusu / emlak müşaviri ile müşteri arasında yapılacak sözleşmeden hile nedeniyle dönmeye yol açacak nitelikte yanıltıcı beyanların kullanılmasından kaçınılması gerekir. 1.4 Gerekçe Bu madde ile, Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca, üçüncü şahsın hilesi kapsamında, emlak komisyoncusunun / emlak müşavirinin müşterisiyle yaptığı sözleşmeden dönülmemesi yolunda yardımcı elemanların davranış yükümlülüğü hatırlatılmıştır. 1.5. Emlak Müşavirleri ve Emlak Komisyoncularının Faaliyetleri 1.5.1 Genel Kapsam A. Emlâk komisyoncusu faaliyet alanına giren iş ve işlemler genel olarak şunlardır. • Simsarlık ( gayrimenkul tellallığı / aracılık ) hizmetleri kapsamında ¸ Her türlü taşınmaz mülkiyeti devir işlemleri (satım, trampa, taşınmaz satış vaadi vb) ¸ Taşınmaz kullanımının devri işlemleri ( kira, hasılat kirası gibi ) B. Emlâk Müşaviri faaliyet alanına giren iş ve işlemler genel olarak şunlardır. • Simsarlık ( gayrimenkul tellallığı / aracılık ) hizmetleri kapsamında ¸ Emlak komisyoncusunun yukarıda yapacağı hizmetlerin yanında, kampanyalı olanlarda dahil olmak üzere tanıtım reklam ve diğer tanıtım yolları ile topluca pazarlama işlemine ve benzeri faaliyetlerin yerine getirilmesi. • Vekalet hizmetleri kapsamında (danışmanlık ve bu kapsamdaki iş görme): ¸ Yukarıda belirtilen simsarlık (aracılık) hizmetlerine konu iş ve işlemlerde aracılık yapmaksızın yalnızca taraflara danışmanlık hizmeti verilmesi, ¸ Ekspertiz hizmetleri ¸ İpotek tesisi , ¸ Kat irtifakı kurma, ¸ Kat mülkiyeti kurma, ¸ ifraz ve tevhit. ¸ Cins değişikliği, ¸ Taksim (paylaşım). ¸ Tashih (düzeltme). ¸ Aplikasyon. ¸ Belediyelerden bölge imar plânı çıkarma. ¸ Kadastro müdürlüklerinden röperli kroki ve çap belgesi alma. ¸ Vergi muafiyeti belgesini alma. 12 ¸ Veraset vergi dairelerinden ilişik kesme veya temiz kağıdı alma. ¸ Emlâk beyannamesi düzenleme 1.5.2 Emlak komisyoncuları ve Emlak müşavirlerinin aracılık ve vekalet işlerine ilişkin olarak hazırlık safhası ve ifa sürecinde gerçekleştirilebilecek diğer faaliyetler; ¸ Müşteri temsilcisi ve yardımcı elemanların iş dağılımı, ¸ Alan çalışması yapılması, ¸ Yayınların incelenmesi, ¸ Müşteri portföyünün arz, talep yönünden değerlendirilmesi, ¸ Emlak kayıtlarının bilgisayar ortamında güncelleştirilmesi, ¸ Taşınmazın pazarlanmak üzere hazır duruma getirilmesinin sağlanması, ¸ Taşınmazda oturan varsa göstermek için randevuların alınması, pazarlama stratejisinin hazırlanması, Yazılı ve görsel pazarlama tekliflerinin hazırlanması. ¸ İlan verilecek taşınmaz belirlenmesi. ¸ Taşımazın pazarlama aşamaları hakkında müşteriye düzenli bilgi ve rapor verilmesi. ¸ Diğer emlâk komisyoncularıyla ortak çalışmaların yürütülmesi, tarafların bir araya getirilmesi. ¸ Tapu işlerine ilişkin randevuları alıp işlerin takip edilmesi, ve benzeri iş ve İşlemlerdir. Ancak, yasa gereği emlak komisyoncularının avukatlık ve mali müşavirlik mesleklerine özgü faaliyetlerde bulunamayacakları gibi bunlara aracılık dahi edemezler. Bu konularda danışmanlık hizmeti verilebilirse de işin kapsamının avukatlık veya mali müşavirlik mesleği kapsamına girdiği anlaşıldığında, aydınlatma yükümlülüğü gereği, müşteri bilgilendirilerek bu meslek gruplarına yönlendirilmelidir. Bu mesleklere özgü faaliyetlerde bulunmaları ise yasaktır. Sermaye piyasası hükümlerince yapılabilecek ekspertiz ve değerlendirme işlemleri konusundaki mevzuat hükümleri saklıdır. 1.5.3 Müşteri Adına Belge ve Bilgi Edinilmesinde Yetki Tapu daireleri, belediye ve il imar dairelerinde tapu sicili ve imar planlarının açıklığı ilkesince müşterilerine ait taşınmazlara ilişkin her türlü belge ve bilginin taraflarına verilmesini isteme hakkına emlak komisyoncuları ve müşavirleri yetkilidir. Ayrıca, temsil yetkisi belgesi ile müşterileri hesabına ilgilendikleri taşınmazlara ilişkin bilgi ve belge konusunda tüm kamu idare ve kuruluşlarından bilgi ve belge talebinde bulunabileceklerdir. 1.5. Gerekçe Emlak komisyonculuğunun / emlak müşavirliğinin faaliyetleri genel olarak yukarıda maddesinde tanımlanmıştı. Bu kere genel kapsama uygun faaliyetler örnek mahiyetinde olmak üzere; hem emlak komisyoncusu hem de emlak müşaviri için ayrı ayırı sayılmış, ortak faaliyet alanları da ayrı bir madde başlığı altında belirtilmiştir. 2 Çeşitli hükümler 2.1 Emlâk komisyoncusu / emlak müşaviri , bu standartta belirtilen hizmetler için istenildiğinde standarda uygunluk beyannamesi vermek veya göstermek mecburiyetindedir. Bu beyannamede söz konusu iş yerinin Madde 1′deki genel kurallara uygun olduğunu belirtmeleri gerekir. 2.2 Emlak komisyoncusunu / emlak müşavirliğinin standartlara uygunluğu kuruluş aşamasından itibaren Sanayi ve Ticaret Bakanlığı tarafından denetlenir ve uygunluğunu kontrol eder. 3 Geçici hükümler 3.1 Emlak komisyoncuları İntibakı 1.1.1 nolu maddedeki medeni hakları kullanma koşulunu taşımakla birlikte; a- Bu tebliğin yayımlandığı tarihte vergi dairesine kayıtlı, ilgili odasına üye ve TSE Mecburi Emlakcılık Standartlarına uygun eğitim sertifikası edinmiş olanlar, b- Bu tebliğin yayımlandığı tarihte madde a’ da belirtilenlerden diğer şartları taşımakla birlikte sadece vergi dairesinde kaydı bulunmayanlar, vergi dairelerine kayıt yaptırmak koşulu ile, c- Bu tebliğin yayımlandığı tarihte madde a ‘ da belirtilenlerden diğer şartları taşımakla birlikte sadece eğitim almamış olanlar bu tebliğin öngördüğü eğitimi almak ve sınavı kazanmış olmak koşulu ile, d- Bu tebliğin yayımlandığı tarihte madde a ‘ da belirtilenlerden diğer şartları taşımakla birlikte sadece herhangi bir odaya üye olmayanlar ilgili odaya üye olmak koşulu ile, e- Bu tebliğin yayın tarihinden evvel yine bu tebliğ hükümlerine göre emlak komisyoncusu / emlak müşaviri olanların yanında çalıştıklarını 3 yıldan bu yana SSK kayıtları ile belgeleyeler bu tebliğin öngördüğü eğitime katılmak koşulu ile sertifika alanlar da, eğitim durumuna bakılmaksızın, başkaca şart aranmaksızın Emlak komisyoncusu olmaya hak kazanırlar. 3.2 Emlak Müşavirlerinin intibakı Yukarıdaki koşulları taşımakla birlikte Emlak komisyoncuları 4 yıllık yüksek okul, 2 yıllık Tapu ve Kadastro Meslek Yüksek Okulu, Emlak ve Emlak Yönetimi ve buna benzer Meslek Yüksek Okulu mezunları ve 3 yıldan bu yana vergi dairesine kayıtlı olanlar Emlak Müşaviri ünvanını almaya hak kazanırlar. 2 yıl içerisinde durumlarını ilgili odalarına belgeleyenler Emlak komisyoncusu / emlak müşaviri olabilirler. 2 yıllık süre hak düşürücü süre niteliğindedir.Bu süre içerisinde başvurmayanlar bu tebliğ ile düzenlenen olağan atanma koşullarına tabi olurlar. 3.1. Gerekçe Kazanılmış haklara saygı ilkeleri çerçevesinde gerek faaliyete başlanma gerekse sertifika alma anında bağlı bulundukları mevzuat kapsamında bu tebliğ hükümleri çerçevesinde yürürlüğe giren ağırlaştırılmış koşullara uyması gerekmeyen kişiler belirlenmiştir. |
